과연 치솟는 부동산값 잡힐까-9.13부동산대책

대출규제&세법개정

안녕하세요
원우 세무회계 박상안 세무사입니다.

9월 13일. 치솟는 부동산 값을 잡기 
위해 정부가 대책을 발표하였습니다.
주택관련 세법 개정안이기때문에 
해당 내용들을 정리해서  말씀드립니다.

작년부터, 정부가 주택시장을 잡겠다고 발표를 
벌써 몇번째 하고 있는지 모르겠네요.
대부분이 대출규제와 맞물린 세법개정이었습니다. 

주택임대사업자, 
1세대1주택 비과세 요건 강화, 
장기보유특별공제 요율인하등.. 

주택임대사업자를 권장하던 정부가 
갑자기 주택임대사업자 때문에,
집값 상승을 잡지 못하는 상황이 발생했는데요. 
어느정도 예상되는 상황이었습니다. 
주택임대사업자 등록으로 인한 혜택이
너무 컸기 때문인데요. 


최초에는 집값을 잡기위해 조정지역등을 선정하여 
소득세법 개정, 양도세를 강화하였습니다. 
주택매매로 인한 차익은 
대부분 세금으로 과세하겠다는 방안이었고,
실제로도 차익의 절반이상이 양도세로 부과되었습니다. 


갑작스런 개정으로 인한 반발을 의식하여, 
주택을 여러채 갖고 있는 사람이 
전세나 월세를 주고 있다면 사업자 등록을 
한 후 8년간 주택임대사업을 하는경우에는
양도세를 개정 전으로 적용해주겠다는 
개정도 같이 진행하였습니다. 


주택임대사업자로 등록하게 되면 
월세나 전세금 인상등에 있어 
상한선에 걸리기 때문에 
집값 안정화를 정부는 기대하고 있었습니다. 
8년동안 급작스런 상승을 할 수 없다는거죠.
다만, 혜택이 너무 컸습니다.
그 혜택들 덕분에 9월 13일에 
다시한번 부동산대책을 발표하게 된거구요.^^;; 

주택임대사업자로 등록하게 되면,
1. 재산세 감면 
2. 종부세 배제
    3. 양도세 장기보유 70%까지 적용, 중과 배제 
4. 주택임대에 대한 소득세 납부시 감면 적용 


특히나 2번과 3번의혜택은 큰 혜택이었습니다. 
실제 저도 상담을 진행시 1순위로 
주택임대사업자 등록을 권장할 정도였으니까요


여기서 정부 정책과 괴리가 발생하게 되었는데요.
정부는 올해 종부세 인상과 양도세 중과로 
주택값을 안정화하려고 했는데, 
위와 같이 주택임대사업자로 등록하게 되면
종부세와 양도세 중과를
모두 피해갈 수 있게 되어버렸습니다. 
오히려 다주택자들이 모두 주택임대사업자로 
등록하면서 주택 매물이 귀해지게되고
집값 상승은 더 크게 일어났는데요.  
부랴부랴... 어제날짜로 추가 대책을 내놓았습니다.
서론이 길었네요 ^^;; 
그럼 개정된 내용을 간략하게 살펴보겠습니다. 


1. 종부세 추가 인상 

이미 지난 8월에 다주택자에 대한 
종부세 인상안이 있었는데요 
이번에 추가로 인상을 하였습니다. 
   종부세는 1주택자는 공시가격 기준으로
9억초과시 과세,
다주택자는 공시가격 6억 초과시 과세

위 내용만 봤을때 
얼마나 증가되나 싶으신 분들도 있으실텐데요. 
이번 나온 종부세 세율은 과거 어떤 정부보다
더 높습니다. 
더구나 세부담 상한선도 300%로 들렸기 때문에
(세부담상한선이란 작년기준으로 아무리 높아져도 
해당 비율이상은 부과못하는제도)
300%로 늘렸다는 것은 직전연도보다 최소 2배이상
종부세를 부과하겠다는 의지입니다. 


2. 공정시장 가액 비율 인상


재산세와 종부세를 부과하는 기준은 공시가격인데요, 
이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 나오는
금액을 기준으로 세금을 부과하였습니다. 

즉. 이 공정시장가액비율을 높인다는 것은, 
재산세와 종부세를 부과하는 기준을 
현재 거래는 실거래가
수준으로 맞추겠다는 의지입니다.

결국 세금 더 부과할거니까,
다주택자는 주택을 실거주 목적이
아닌 이상 팔아라라는 메세지입니다.

3. 9월 13일 대책발표 후
다주택자가 취득하여, 
주택임대사업자 등록시 양도세 중과, 종부세 합산배제 미적용  

결국 1,2번 개정안이 제대로 적용하려면, 장기임대주택의 혜택을 축소할 수 밖에 없습니다. 
다주택자가 조정지역내 주택을 추가로 취득하는 경우, 
장기임대주택으로 등록하여도 양도세를 중과하고
(양도차익 중 절반이상은 세금으로 납부한다고 생각하셔야 합니다.) 
종부세도 배제하지 않고 부과하겠다는 것으로 변경되었습니다.

관심이 없으신분은 모르시겠지만, 
주택관련 세법은 작년부터 굉장히 
복잡하게 바뀌고 있습니다.

저도 마찬가지고, 세무사들 또한 양도세
상담을 하려고하지 않을정도니까요.

혹시나 궁금해하시는 대표님들이 있으실까봐
간략하게 정리하여 보내드립니다. 

참고하시고, 더 궁금한 내용은 전화주시면
자세히 설명해드리겠습니다 ^^

※상담문의폭주로 전화상담은 받고 있지 않습니다