“구로 생각공장, 지금 사도 괜찮을까?” 투자 타이밍, 분양가 흐름, 실입주 수요까지 '친절한 민실장'냉정하게 분석해볼까요?
“구로 생각공장, 지금 사도 괜찮을까?”
투자 타이밍, 분양가 흐름, 실입주 수요까지 냉정하게 분석해드립니다.
안녕하세요,
서울 서남권 지식산업센터 전문 친절한 중개법인주식회사 친절한 민실장입니다.
생각공장 성수,생각공장 당산에 이어
생각공장 구로!!!
이미 검증 완료
기대하셔도 좋습니다.
오늘은 최근 문의가 솔솔 늘고 있는 ‘생각공장 구로’ 관련 정보를 핵심만 정리해 드립니다.
2025.11월
완공이 목전에 다다르면서 실물 확인 & 투자 검토 수요가 동시에 증가세입니다.
1. 위치만 보면 이해됩니다
구로역과 남구로역 사이, 더블역세권
→ 1호선과 7호선 모두 도보 접근 가능
가산·구로 디지털단지를 모두 커버
→ 주변 대기업·IT기업 다수 포진
남부순환로·구로IC 차량 진입 우수
→ 출퇴근뿐 아니라 물류 접근도 원활
※ 이러한 입지는 단지 ‘교통편의’를 넘어 기업 유치의 핵심 요소로 작용합니다.
2. 건물 스펙도 만만치 않습니다
연면적 약 8만㎡
지하 4층 ~ 지상 15층
1,000실 이상 입점 가능, 사무실·상가 복합시설
인승용 엘리베이터 10개
화물용 엘리베이터 2개
넉넉한 주차로 호실당 1대 이상
→ 여기에 지식산업센터 세제혜택(취득세 35%, 재산세 35% 감면)까지 누릴 수 있어
법인 사업자 또는 대표님의 명의 투자 모두 고려할 수 있습니다.
3. 지금 실제로 거래되는 매물은?
생각공장 구로 지식산업센터의 평균 분양가는 공장 기준으로 평당 약 2,200만 원에서 2,400만 원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 공급 면적 기준으로 환산한 가격이며, 전용률과 층별 위치, 호실 크기에 따라 세부 가격은 차이가 있을 수 있습니다.
1층 상가와 일부 층은 분양중입니다.
※ 현재 분양은 일부층만 용도변경되어
분양 가능하며 분양권 전매로 좋은 호실 선점가능해요.
4. 도면 대공개
5. 총 실투자금은 어느 정도?
구로 생각공장 지식산업센터의 분양가는 공급면적 기준으로 평당 약 2,200만 원에서 2,400만 원 사이로 형성되어 있습니다 .
📌 전용 20평 기준 실제 투자금 계산
전용면적: 20평 (약 66㎡)
전용률: 약 47.5%
공급면적: 전용면적 ÷ 전용률
= 20평 ÷ 0.475 ≈ 42.1평
평당 분양가: 2,200만 원 ~ 2,400만 원
총 분양가:
42.1평 × 2,200만 원 = 약 9억 2,620만 원
42.1평 × 2,400만 원 = 약 10억 1,040만 원
💰 투자금 구성 예시
예시 계산 (분양가 9억 2,620만 원 기준):
법인이나 개인사업자 시설자금
대출70% 가정시
분양가의 × 30% = 약 2억 7,786만 원
부대비용 (취득세 등)은 분양가의 4.6%=4,260만원
보다 정확한 투자금 계산과 호실별 분양가 확인을 위해서는 친절한 민실장에게 직접 문의하시는 것을 권장드립니다.
▶ 총 필요자금 2억 7,786만 원 + 4,260만 원 = 3억 2,046만 원
즉, 총 실투자금은 약 3억 2,046만 원입니다.
(전용 20평 기준, 공급면적 약 42.1평, 평당 분양가 2,200만 원 기준)
※ 실입주 목적 + 장기보유 전략이라면 리스크는 낮고, 수익구조는 안정적입니다.
6. 타이밍 늦었을까요? 정답은 NO.
지금이 오히려 “골든타임”입니다.
외관 공사 완료 → 직접 보고 판단 가능
준공 직전이 가장 저가 매입의 기회
입주를 준비하는 실수요자들 증가세
→ 착공 현장 중지로
향후 3년공급 부족 조짐
▶ 예시:
“준공 시점에 맞춰 입주하려는 대표님들 다수”
“프랜차이즈 1층 상가 선점 문의까지 들어오는 상황”
→ 단순 투자가 아닌, 실사용 목적의 수요까지 늘고 있다는 것이 가장 주목할 점입니다.
→ 특히 구로 생각공장은 신축 설계 + 동선 효율 + 세제 혜택 + 매물 희소성까지 4박자 조합이 강점입니다.
7. 이런 분들이 문의하십니다
“지금이라도 조건 맞는 분양권이 있다면 바로 계약하겠다”
“1층 상가 입점, 무조건 선점하고 싶다”
“내년 법인 확장 계획 있어서 사무실 미리 알아본다”
→ 실제로 최근 가장 많이 오가는 문의는 실입주 목적 + 미래가치 고려형 투자입니다.
8. 지금 확인하실 수 있는 자료
조건 맞는 실제 매물 리스트
층별 구조도 + 전용률 비교표
세금·금융 시뮬레이션 제공 가능
[상담 및 실매물 확인]
010-3078-0114 (직통)
▶ 생각공장 구로 분양권/입점 전문
▶ 친절한부동산중개법인(주)
빠르게 움직이는 분들만 기회를 잡습니다.
이제 막 마감에 가까워진 이 타이밍을 놓치지 마세요.
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