[세무상담] 양도세 내야하나요? 분양권과 입주권 비과세의 모든 것

안녕하세요?^^
문래동5가 10번지 하우스디비즈 8층 806-1호에 입주해 있는
원우 세무회계 사무소 박상안 세무사입니다.
☎️010-2392-4374

오랫만에 세무 관련 글을 올리게 되었습니다^^

최근에 세금 관련 안타까운 사례를 경험하면서, 혹 대표님들에게 도움이 될까 싶어 글을 남깁니다.

요즘 여기저기 재개발, 재건축 등 개발투자가 많은데요~ 
많은 분들이 분양권을 보유하거나 분양권 매매를 생각중이셔서 제게도 궁금한 것을 많이 물으십니다.  

1주택을 보유한 상태에서 분양권이나 입주권을 취득하게 됐을 때 비과세 여부?

비과세 여부는 아주 중요한 이슈입니다.

최근에 상담한 분은 1주택을 보유한 상태에서 조합원 입주권을 양수받으셨고, 
해당 아파트가 준공된 후 2년이 지난 상태에서 1주택을 양도하시려고 계약서까지 작성하였습니다. 

세무서 조사관들과 세 번의 통화로 비과세가 맞는 것 같다고 확답을 받으신 뒤, 
계약금을 받고 양도계약서를 작성했습니다. 

하우스디부동산 중개사님과 몇년째 거래하셨던 분이라 저와 통화를 연결시켜 주셨는데요~ 
저는 비과세가 아니라고 분명하게 말씀드렸습니다. 

조합원 입주권을 보유하였을 때 비과세는 아래와 같이 2가지입니다. 

1. 입주권을 취득하고 3년 안에 종전 주택 양도 
2. 아파트 준공 후 2년 안에 종전 주택 양도

그 분도 그렇고 조사관들도 착각했던 부분이 분양권이 아닌 조합원 입주권을 구매했던 겁니다. 

분양권은 애초에 주택으로 보지 않기 때문에 당연히 분양권이라고 말하면 비과세가 가능하겠지만, 
조합원 입주권 상태에서는 비과세 규정이 맞지 않아 비과세 자체가 안됩니다. 

아파트 양도자 분은 "세무서 조사관들은 비과세가 맞다고 하였는데 억울하다"고 하셨지만 
조사관의 상담은 법적으로 강제성이 전혀 없습니다.  
추후 조사관 또한 관련 규정에 오류가 있었다며 과세가 맞다고 정정한 상황이었구요 ㅠㅠ

조사관들도 세법 자체가 내용이 방대하기 때문에 개인 사례별로....
그것도 전화로는 자세하고 정확하게 상담해드릴 수 없는 부분도 있습니다~^^

결국 이 분은 계약금의 2배를 주고 계약을 해지하게 됐는데요.... 
아파트 계약이다보니 계약금도 금액이 커서 막대한 손해를 보게 되었습니다. 

혹시나 아파트 양도 계획이 있으신 분들께 도움이 되었으면 합니다~^^

양도소득세 뿐만 아니라 증여세, 상속세 등 비과세 판단에 있어서는 조사관 뿐만 아니라, 
세무사와도 직접 만나서 정확하게 세무적으로 판단하셔서 위와 같이 불이익이 생기지 않게 해야 합니다. 

날이 많이 더워졌어요. 더위 조심하시길 바라겠습니다.

감사합니다.