"지식산업센터 공급 과잉? 투자 전 반드시 체크해야 할 핵심 포인트!"(ft.'애물단지' 지식산업센터, 공유창고로 공실 해결 모색)

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'애물단지' 지식산업센터, 공유창고로 공실 해결 모색

[서울=뉴시스] 미니창고 다락 이미지. *재판매 및 DB 금지

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경기 침체와 과잉 공급 이중고에 지식산업센터 투자가 위축된 가운데 놀려두던 공실을 '셀프 스토리지' 시설로 활용하려는 시도가 늘고 있다.

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9일 임대업계에 따르면, 최근 지식산업센터 지하에 셀프 스토리지 서비스 업체 입점이 늘고 있다. 셀프 스토리지는 개인이나 단체가 부피가 큰 짐을 장기간 보관하는 공유 창고 개념으로 미국과 유럽 등에서 정착한 서비스다.

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다락 운영사인 세컨신드롬은 지난해 4월 기준 전국 지식산업센터 8곳에 지점을 입주시켰다. 평균 스토리지 이용률은 85%로 나타났다. 셀프스토리지 스타트업 아이엠박스도 지난해 11월 운영 지점이 100곳을 넘기기도 했다.

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지식산업센터는 여러 기업이 입주하는 집합건물로 '아파트형 공장'으로 도입된 뒤 2010년대 첨단산업 등 창업 오피스로 수도권을 중심으로 불티나게 지어졌다.

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2020~2022년 부동산 호황기 때는 규제가 강화된 아파트를 대체하는 투자처로 떠올랐지만 2018년 이후 인허가 급증으로 공급은 과도하게 늘어났고, 경기 침체로 공실률이 높아져 고전을 면치 못하고 있다.

 

 

'애물단지' 지식산업센터, 공유창고로 공실 해결 모색

 

 

 

다만 최근 신축된 지식산업센터들은 교통이 편리한 지역에 자리한 데다가 지하 주차장과 엘리베이터로 바로 연결되는 구조여서 짐을 내리고 싣기 쉬워 공유 창고로의 전환에 유리하다는 게 업계의 설명이다.

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더욱이 지식산업센터 시장이 단기간에 나아질 기미가 보이지 않아 보다 유연한 공실 활용의 길을 열어줘야 한다는 지적이 나온다.

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부동산플래닛에 따르면 지난해 3분기 전국 지식산업센터 거래금액은 2869억원으로 최근 5년새 최저치를 기록했다. 과잉 공급 문제가 남아있는 상황에서 경기 침체로 임차 수요가 줄었고, 대출 규제까지 겹쳐 매수 심리가 약화된 영향으로 풀이된다.

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지지옥션 자료를 보면 지난해 경매에 넘겨진 지식산업센터는 2023년 같은 기간(688건)의 2배를 훌쩍 넘긴 1594건으로 나타났다. 반면 낙찰가율은 2022년 88.7%에서 지난해 65.8%로 감소했다.

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지식산업센터연합회 관계자는 "지식산업센터 시장이 어려운 이유는 규제가 많기 때문"이라며 "입주 업종 제한, 공간 활용, 관리 관련 규제를 푸는 입법을 국회에 요청한 상태"라고 밝혔다.

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지식산업센터 투자에 관심 있는 분들을 위한 블로그에 오신 것을 환영합니다!

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최근 몇 년간 지식산업센터의 공급이 급격히 증가하면서, 많은 투자자들이 "지금이 과연 투자하기 좋은 시기일까?"라는 고민을 하고 있습니다. 하지만 단순히 공급량이 많다고 해서 위험하다고 단정짓기는 어렵습니다.

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그래서 오늘은 공급 과잉 여부를 판단하는 방법과 투자 시 꼭 확인해야 할 핵심 요소들을 정리해보겠습니다:) !

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1. 지식산업센터 공급 현황

최근 수도권을 중심으로 지식산업센터 건립이 활발히 진행되고 있으며, 일부 지역에서는 기존 공급량을 초과하는 신규 물량이 쏟아지고 있습니다. 하지만 지역별 수요와 공급의 균형이 다르기 때문에 일률적으로 공급 과잉이라고 판단하기 어렵습니다.

• 수도권 vs 지방: 수도권에서는 여전히 높은 임대 수요가 있지만, 일부 지방에서는 공실률이 증가하는 추세입니다.
• 신규 공급 증가율: 2023년 기준, 수도권에서만 수십 개 이상의 지식산업센터가 신축 또는 분양 중입니다.
• 입주 기업의 특성 변화: 전통적인 제조업뿐만 아니라 IT, 스타트업, 연구개발(R&D) 기업들의 입주 비율이 증가하고 있습니다.

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2. 공급 과잉 여부 판단하는 법

투자를 고려 중이라면 단순히 공급량만 볼 것이 아니라, 지역별 수요와 특성을 분석해야 합니다.

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① 지역별 공실률 체크

공실률이 높다는 것은 해당 지역의 임대 및 분양 수요가 낮다는 것을 의미합니다. 특히 신축 지식산업센터가 많아지는 지역에서는 공실률이 빠르게 증가할 가능성이 큽니다.

• 공실률이 낮은 지역: 강남, 판교, 마곡 등 IT 및 R&D 기업이 집중된 지역
• 공실률이 높은 지역: 일부 지방 및 산업단지 외곽 지역

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② 기업 수요 분석

지식산업센터는 특정 업종과 기업들이 선호하는 경우가 많기 때문에, 입주 수요가 꾸준한지 확인해야 합니다.

• IT 및 스타트업 밀집 지역은 꾸준한 수요를 유지하는 편
• 전통 제조업 중심 지역은 수요 감소 가능성이 있음

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③ 인프라 및 교통 접근성

교통이 불편한 지역은 아무리 저렴한 분양가를 제공하더라도 기업들이 입주를 꺼릴 수 있습니다.

• 지하철 및 광역버스 접근성이 좋은 지역이 선호됨
• 인근 고속도로, 물류 인프라 등이 중요한 요소

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3. 공급 과잉 리스크를 피하는 투자 전략

① 경쟁력 있는 입지 선택

지식산업센터 투자에서 가장 중요한 것은 입지입니다. 공급이 많아도 기업 수요가 높은 지역은 공실률이 낮고 임대료가 안정적으로 유지됩니다.

• IT 및 R&D 기업이 선호하는 지역 선택
• 기존 지식산업센터의 공실률을 사전에 조사
• 교통이 편리하고 상업시설 접근성이 좋은 지역 우선 고려

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② 분양보다 임대 시장 분석

공급 과잉이 우려되는 상황에서는 분양보다는 임대 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

• 해당 지역에서 임대 수익이 안정적인지 체크
• 임차인을 구하기 쉬운지 분석 (기업 선호도 조사)

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③ 세제 혜택과 정부 지원 확인

정부가 특정 지역의 지식산업센터에 대한 세제 혜택을 제공하는 경우가 있으므로 이를 활용하는 것도 방법입니다.

• 취득세 감면 및 재산세 감면 혜택 여부 확인
• 입주 기업 대상 정부 지원금 프로그램 조사

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결론

 

지식산업센터 공급이 많아지는 것은 사실이지만, 이를 무조건 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 중요한 것은 입지, 수요, 공실률, 교통 접근성 등 종합적인 요소를 고려하여 전략적으로 투자하는 것입니다.

• 공실률이 낮고 기업 수요가 높은 지역을 선별하세요.
• 임대 수익이 안정적인지 사전에 철저히 분석하세요.
• 정부 지원 및 세제 혜택을 적극 활용하세요.

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올바른 정보를 바탕으로 투자한다면, 지식산업센터는 여전히 매력적인 투자처가 될 수 있어요~​

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하지만 단기적인 이익을 기대하기보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 중요해요! 지속적으로 변화하는 시장 상황을 모니터링하고, 입주 기업들의 요구를 파악하며 유연한 투자 전략을 마련하는 것이 필요하답니다:)

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또한, 공급 과잉이 우려되는 지역에서도 특정 기업들이 꾸준한 수요를 보이는 경우가 있습니다. 따라서 단순히 공급량만을 기준으로 투자 결정을 내리기보다는, 해당 지역의 경제 성장 가능성과 주요 업종의 성장률을 함께 분석하는 것이 좋습니다^^

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지금까지 지식산업센터 공급 과잉 여부와 투자 시 체크해야 할 사항들에 대해 알아보았습니다. 투자 시장은 변화가 빠르고, 신중한 접근이 필수적입니다!!

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